С 1 сентября 2025 года введен единый объект: почему дом больше нельзя продать отдельно от земли и что делать владельцам

С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 353-ФЗ от 31 июля 2025 года, вносящий принципиальные изменения в гражданское законодательство. Новые правила окончательно закрепляют понятие «единого объекта недвижимости» и ставят точку в долгой практике раздельного оборота жилых домов и земельных участков под ними. Эта реформа направлена на упорядочивание рынка и защиту прав собственников, но требует от владельцев срочного внимания к своим активам.

Суть изменений: что говорит новый закон?

Закон дополняет статью 130 Гражданского кодекса РФ, прямо устанавливая, что жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, составляют единый объект недвижимости. Ключевое практическое следствие зафиксировано в статье 552 ГК РФ: запрещается отчуждение дома без одновременного отчуждения земельного участка, и наоборот.

Что это значит на практике:

1. Продать только дом или только землю под построенным жилым домом становится невозможным. Все сделки (купля-продажа, дарение, мена) должны проводиться в отношении единого комплекса: «дом + земля».

2. Ипотека или залог также могут быть установлены только на единый объект.

3. Наследство на дом и землю под ним будет открываться как на одно имущество, что упростит его оформление для правопреемников.

4. Исключения составляют случаи, когда дом находится на чужом земельном участке на праве аренды или безвозмездного пользования. Однако и здесь при продаже дома к покупателю перейдут права и обязанности по соответствующему договору на землю.

Кого касаются новые правила и какие проблемы они решают?

Закон касается всех собственников индивидуальных жилых домов (ИЖС) и садовых домов, признанных жилыми. Он призван решить хронические проблемы рынка:

• Ликвидация «юридического абсурда»: Ранее, когда дом и земля принадлежали разным лицам, возникали тупиковые ситуации. Собственник дома не мог полноценно распоряжаться им без согласия владельца земли, а собственник участка был ограничен в своих правах наличием чужого строения. Это провоцировало бесконечные судебные споры.

• Упрощение кадастрового учета и регистрации прав: Единый объект упрощает процедуры, снижает риски технических ошибок и делает реестр (ЕГРН) более понятным и прозрачным.

• Защита добросовестных покупателей: Покупатель гарантированно получает все права сразу, исключаются риски, при которых после покупки дома выясняется, что земля принадлежит третьему лицу.

Что нужно срочно проверить и сделать владельцам участков?

Если вы владеете домом и землей, вам необходимо предпринять следующие шаги:

1. Проверьте выписку из ЕГРН. Это первый и обязательный шаг. Нужно убедиться, что:

   • И дом, и земельный участок зарегистрированы в Росреестре и имеют кадастровые номера.

   • Вы являетесь собственником и того, и другого. Ключевой риск — если право собственности на дом оформлено, а на землю — нет (например, участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании или аренде).

2. Устраните «раздельную» собственность. Если сложилась ситуация, при которой дом и земля юридически принадлежат разным людям (даже если это члены одной семьи), ее нужно срочно урегулировать до любой планируемой сделки. Пути решения:

   • Выкуп доли или оформление единого права собственности на одного человека.

   • Оформление общей долевой собственности на единый объект, после чего его можно будет продать как целое.

3. Легализуйте неоформленные объекты. Если ваш дом стоит на собственном участке, но не поставлен на кадастровый учет (нет технического плана), необходимо срочно это исправить через подготовку технического плана кадастровым инженером и регистрацию в Росреестре. С 1 сентября продать такой «невидимый» для государства дом будет невозможно.

4. Проверьте договоры долевого участия (ДДУ) и предстоящие сделки. Если у вас есть предварительный договор купли-продажи, заключенный до 1 сентября 2025 года, где предметом является только дом или только земля, его условия необходимо привести в соответствие с новым законом до заключения основного договора.

Каковы риски и последствия несоблюдения закона?

• Отказ в регистрации сделки. Росреестр откажет в государственной регистрации любого договора, по которому отчуждается дом без земли или земля без стоящего на ней дома.

• Признание сделки недействительной. Попытка обойти закон через отдельные соглашения может привести к оспариванию сделки в суде с возвратом сторон в исходное положение.

• Блокировка любых операций с имуществом. Невозможность продать, заложить или иным образом распорядиться своим активом до устранения нарушения.

Перспективы и выводы

Закон № 353-ФЗ — это логичный и ожидаемый шаг к унификации оборота недвижимости в России. Он создает стабильность и защищает права собственников в долгосрочной перспективе.

Главный вывод для владельцев: наступила эпоха неразрывного единства дома и земли. Текущий период — это время для аудита своих прав и приведения документов в полный порядок. Рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру для проверки учета объектов и к юристу для анализа правоустанавливающих документов. Эти действия сегодня избавят от серьезных правовых и финансовых проблем при продаже, залоге или передаче имущества по наследству завтра.

Если вы планируете сделки с участками или садовыми домами, наши эксперты в сопровождении Юридического Департамента помогут проверить документы и подготовить объект к продаже.